Porady prawne
Jaką formę powinna mieć przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań, która służy stronom dążącym do zawarcia określonej umowy, w przypadku gdy istnieją jakieś specjalne powody odwodzące strony od natychmiastowego zawarcia kontraktu definitywnego (np. z powodu braku środków na finansowanie transakcji z uwagi na niedokończoną procedurę związaną z uzyskaniem kredytu hipotecznego), a chcą one zapewnić sobie jego zawarcie w przyszłości.
Definicję umowy przedwstępnej zawiera art.389 kodeksu cywilnego, który stanowi, że umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która to umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy prawa prywatnego, a zatem może ona również poprzedzać zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
Z treści przytoczonego przepisu wynika, że świadczeniem do którego zobowiązuje się strona w umowie przedwstępnej jest zawarcie innej umowy – umowy przenoszącej własność nieruchomości – nazywanej umową przyrzeczoną. Na świadczenie strony zobowiązanej z umowy przedwstępnej składa się zawsze oświadczenie woli (przeniesienie własności nieruchomości/ nabycie własności nieruchomości za zapłatą oznaczonej ceny), a często także inne zachowania niezbędne do zawarcia umowy (np. podpisanie umowy kredytowej na finansowanie transakcji).
Co do zasady umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej (np. formy aktu notarialnego) ani pod rygorem nieważności ani dla celów dowodowych. Oznacza to, że umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej – tzw. umowa przedwstępna cywilna.
Należy mieć jednak na względzie art.390 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, natomiast gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z powyższego wynika, że wskutek zawarcia umowy przedwstępnej po stronie uprawnionego powstają dwa roszczenia:
1) o zawarcie umowy przyrzeczonej – tzw. skutek silniejszy
2) o naprawienie szkody wyrządzonej wskutek niespełnienia świadczenia - niezawarcia umowy w terminie – tzw. skutek słabszy.
W każdym przypadku zawarcia umowy przedwstępnej jedna strona umowy – uprawniony - ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a druga strona –zobowiązany – ma obowiązek jej zawarcia. Różnica wynikająca z zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego sprowadza się do możliwości lub braku możliwości dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem.
I tak, jeżeli dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, w szczególności co do formy, aby roszczenie z umowy przedwstępnej było zaskarżalne, umowa przedwstępna musi spełniać te same wymagania. W polskim systemie prawnym, dla ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości niezbędne jest sporządzenie jej, i to pod rygorem nieważności w formie szczególnej – w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że aby powoływać się na skutek silniejszy umowy przedwstępnej, czyli możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być sporządzona przed notariuszem. Natomiast w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej o skutku słabszym, czyli w zwykłej formie pisemnej, dłużnik co prawda ma obowiązek prawny zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie można go przymusowo wyegzekwować.
Na marginesie warto zaznaczyć,że wszystkie poczynione powyżej uwagi odnoszą się w do „nieruchomości”. Zgodnie z treścią art.46 kodeksu cywilnego, pojęcie to obejmuje trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności), budynkowe (np. na podstawie art.235 kodeksu cywilnego „budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie stanowią odrębną od gruntu własność), oraz lokalowe (na podstawie art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali „samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości”). Pozostaje pytanie czy powyższe zasady mają zastosowanie do umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym a jego ustanowienie nie powoduje przydania lokalowi przymiotu nieruchomości. Należy pamiętać, że na podstawie art. 17 ind.2 ust.4 ustawy z dnia 15 grudnia 2003r. o spółdzielniach mieszkaniowych, forma aktu notarialnego została zastrzeżona także dla przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że zasady obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu obostrzone są tymi samymi wymogami co do formy, co zasady obrotu prawem własności nieruchomości, a zatem wszystkie poczynione powyżej uwagi mają do nich pełne zastosowanie.
Katarzyna Maik
aplikant radcowski
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz.93 ze zm.),
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000r.Nr 80 poz.903),
- ustawa z dnia 15 grudnia 2003r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. 2003r. Nr 119 poz.1116).
Definicję umowy przedwstępnej zawiera art.389 kodeksu cywilnego, który stanowi, że umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która to umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia każdego rodzaju umowy prawa prywatnego, a zatem może ona również poprzedzać zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.
Z treści przytoczonego przepisu wynika, że świadczeniem do którego zobowiązuje się strona w umowie przedwstępnej jest zawarcie innej umowy – umowy przenoszącej własność nieruchomości – nazywanej umową przyrzeczoną. Na świadczenie strony zobowiązanej z umowy przedwstępnej składa się zawsze oświadczenie woli (przeniesienie własności nieruchomości/ nabycie własności nieruchomości za zapłatą oznaczonej ceny), a często także inne zachowania niezbędne do zawarcia umowy (np. podpisanie umowy kredytowej na finansowanie transakcji).
Co do zasady umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej (np. formy aktu notarialnego) ani pod rygorem nieważności ani dla celów dowodowych. Oznacza to, że umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej – tzw. umowa przedwstępna cywilna.
Należy mieć jednak na względzie art.390 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, natomiast gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Z powyższego wynika, że wskutek zawarcia umowy przedwstępnej po stronie uprawnionego powstają dwa roszczenia:
1) o zawarcie umowy przyrzeczonej – tzw. skutek silniejszy
2) o naprawienie szkody wyrządzonej wskutek niespełnienia świadczenia - niezawarcia umowy w terminie – tzw. skutek słabszy.
W każdym przypadku zawarcia umowy przedwstępnej jedna strona umowy – uprawniony - ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a druga strona –zobowiązany – ma obowiązek jej zawarcia. Różnica wynikająca z zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego sprowadza się do możliwości lub braku możliwości dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem.
I tak, jeżeli dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, w szczególności co do formy, aby roszczenie z umowy przedwstępnej było zaskarżalne, umowa przedwstępna musi spełniać te same wymagania. W polskim systemie prawnym, dla ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości niezbędne jest sporządzenie jej, i to pod rygorem nieważności w formie szczególnej – w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że aby powoływać się na skutek silniejszy umowy przedwstępnej, czyli możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być sporządzona przed notariuszem. Natomiast w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej o skutku słabszym, czyli w zwykłej formie pisemnej, dłużnik co prawda ma obowiązek prawny zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie można go przymusowo wyegzekwować.
Na marginesie warto zaznaczyć,że wszystkie poczynione powyżej uwagi odnoszą się w do „nieruchomości”. Zgodnie z treścią art.46 kodeksu cywilnego, pojęcie to obejmuje trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności), budynkowe (np. na podstawie art.235 kodeksu cywilnego „budynki wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie stanowią odrębną od gruntu własność), oraz lokalowe (na podstawie art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali „samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości”). Pozostaje pytanie czy powyższe zasady mają zastosowanie do umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym a jego ustanowienie nie powoduje przydania lokalowi przymiotu nieruchomości. Należy pamiętać, że na podstawie art. 17 ind.2 ust.4 ustawy z dnia 15 grudnia 2003r. o spółdzielniach mieszkaniowych, forma aktu notarialnego została zastrzeżona także dla przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że zasady obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu obostrzone są tymi samymi wymogami co do formy, co zasady obrotu prawem własności nieruchomości, a zatem wszystkie poczynione powyżej uwagi mają do nich pełne zastosowanie.
Katarzyna Maik
aplikant radcowski
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz.93 ze zm.),
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000r.Nr 80 poz.903),
- ustawa z dnia 15 grudnia 2003r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. 2003r. Nr 119 poz.1116).
