In-House

I. Istota umowy

Instytucja umowy przedwstępnej (pactum de contrahendo) została uregulowana w art.389-390 kodeksu cywilnego. Jej funkcjonalność w obrocie gospodarczym wynika przede wszystkim z przypisywanej jej roli organizatorsko-przygotowawczej oraz ostrzegawczo- zabezpieczającej.                       Pierwsza, przejawia się w tym, że strony które z jakichś przyczyn nie mogą zawrzeć umowy właściwej, mogą za jej pomocą stworzyć stan dużego prawdopodobieństwa, że pożądana umowa zostanie zawarta w przyszłości.   Natomiast funkcja ostrzegawczo- zabezpieczająca, wykształcona na płaszczyźnie obrotu nieruchomościami, a literalnie wyrażona przez art. 16 ust.1 i2 pkt.2 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, przejawia się w możliwości ujawnienia w księdze wieczystej wynikającego z umowy przedwstępnej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (np. umowy sprzedaży nieruchomości) i przeniesienie własności nieruchomości, które to roszczenie jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Zgodnie z treścią art.389 kodeksu cywilnego, umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej) i  która to umowa określa jej istotne postanowienia. Umowa przedwstępna jest umową o charakterze zobowiązującym, której świadczenie zasadniczo polega na złożeniu oświadczenia o zawarciu innej umowy (umowy przyrzeczonej-umowy sprzedaży nieruchomości), choć należy pamiętać, że niejednokrotnie świadczenie to polega również na podjęciu innych działań, niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. uiszczenie zaległego podatku, uregulowanie zaległości w opłatach eksploatacyjnych i przedstawienie na tą okoliczność stosownych zaświadczeń).

II. Treść umowy

Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 14 lutego 2003r., koniecznymi elementami treści umowy przedwstępnej było określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej oraz wskazanie terminu do jej zawarcia. W obecnym stanie prawnym jedynym wymogiem stawianym treści umowy przedwstępnej jest określenie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Zakres istotnych postanowień zależy od typu tworzonego stosunku prawnego i z tego względu nie można go wyznaczyć w sposób generalny. Można natomiast przyjąć, że w odniesieniu do przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej należy zaliczyć określenie podmiotów (kupujący, sprzedający), treść świadczenia (zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości i zobowiązanie do zapłaty ceny sprzedaży), przedmiot i rozmiar (określenie nieruchomości, cena). Oprócz postanowień istotnych, strony mogą określić w umowie przedwstępnej także dalsze postanowienia umowy przyrzeczonej tj. obowiązki określonego zachowania celem przygotowania się do wykonania umowy przyrzeczonej, obowiązki spełnienia części świadczeń z umowy przyrzeczonej (np. wydane rzeczy, zapłata części ceny) oraz rozmaite postanowienia dodatkowe (warunek, zadatek, karę umowną, prawo odstąpienia od umowy).

Warto pamiętać, że zasadniczo kodeks cywilny nie wymaga dla umowy przedwstępnej formy szczególnej. O konsekwencjach związanych ze sporządzeniem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej a w formie aktu notarialnego więcej w opracowaniu poświęconym formie umowy przedwstępnej.

Zagadnienie związane z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje §2 art.389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z powołanym przepisem „jeżeli termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”. Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że:
(1) termin zawarcia umowy przyrzeczonej przede wszystkim mogą określić same strony w treści umowy lub w odrębnym porozumieniu (przez podanie w treści umowy konkretnej daty kalendarzowej, przez wskazanie jakiegokolwiek zdarzenia, którego zaistnienie w przyszłości jest pewne),
(2) jeżeli umowa przedwstępna nie określa terminu zwarcia umowy przyrzeczonej, a tylko jedna ze stron umowy przedwstępnej jest stroną uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, może ona wyznaczyć drugiej stronie stosowny termin do jej zawarcia (nieostre pojęcie termin odpowiedni strony mogą doprecyzować w umowie, jeżeli tego nie zrobią za odpowiedni należy uznać termin, który w danych okolicznościach nie jest ani za długi ani za krótki),
(3) gdy umowa przedwstępna nie określa terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa przedwstępna jest umową dwustronnie zobowiązującą (dwie strony mają roszczenie o zawarcie umowy) i każda ze stron wykorzysta swoje uprawnienie, wyznaczając inny termin, należy uznać, że obie strony wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej wykorzystała swe uprawnienie.
(4) Jeżeli  w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa czego konsekwencją jest niemożność dochodzenia zawarcia umowy definitywnej.

    
III. Skutki umowy

Wskutek  zawarcia umowy przedwstępnej, po stronie uprawnionego powstają dwa roszczenia: o zawarcie umowy przyrzeczonej - tzw. skutek silniejszy oraz o naprawienie szkody wyrządzonej mu  na skutek niespełnienia świadczenia (niezawarcia umowy w terminie)-tzw. skutek słabszy.

Uchylenie się przez stronę zobowiązaną od zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi, o ile nie nastąpiło w wyniku okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności, przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej strony uchylającej się.

Zakres odpowiedzialności odszkodowawczej w takim przypadku ograniczony jest do tzw. ujemnego interesu umownego, przez co należy rozumieć szkodę poniesioną w związku z tym, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar tak pojętej szkody ustala się przez porównanie stanu majątkowego jaki istniałby gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy) ze stanem majątkowym powstałym wskutek tego, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i czekał na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to obejmuje także szkody związane z samym zawarciem umowy przedwstępnej (koszty jej przygotowania i zawarcia - koszty notariusza, prowizja biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, koszty porady prawnej). Wolą stron powyższe zasady mogą ulec modyfikacji poprzez uzgodnienie w umowie przez strony innego zakresu odszkodowania (węższego lub szerszego), nie należy również wykluczyć możliwości zastrzeżenia kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania do zawarcia umowy definitywnej.

Możliwość dochodzenia realizacji zamierzonego skutku umowy, czyli roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, zależy od tego czy umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej. Art.390 kodeksu cywilnego stanowi, że chodzi tu w szczególności o wymagania co do formy umowy przyrzeczonej. Ponieważ zasadą jest, iż dla umowy sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności wymagane jest zachowanie formy szczególnej – formy aktu notarialnego, uprawniony z umowy przedwstępnej będzie mógł dochodzić zawarcia umowy definitywnej na drodze sądowej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zostanie sporządzona również w tej formie. Tzw. skutek silniejszy umowy przedwstępnej wyraża się właśnie w możliwości dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na drodze sądowej, w wyniku której konstytutywne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, skutkuje jej zawarciem i zastępuje tę umowę.

Warto również dodać, że dochodząc zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, strona nie może jednocześnie dochodzić odszkodowania, może natomiast - mimo istnienia przesłanek skutku silniejszego, czyli zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, wybrać roszczenie odszkodowawcze (skutek słabszy).

Katarzyna Maik
aplikant radcowski

Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz.93 ze zm.),
-ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. 2001r. Nr 124 poz.1361).