In-House

Pośrednik w obrocie nieruchomościami świadczy swoje usługi, czyli zawodowo wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów:
(1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
(2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
(3) najmu lub dzierżawy nieruchomości,
(4) innych niż określone w pkt.1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części
na podstawie umowy pośrednictwa.

Przez umowę pośrednictwa, pośrednik zobowiązuje się do podejmowania czynności celowo nakierowanych na zawarcie przez inne osoby (klientów pośrednika) umów, o których mowa w pkt.1-4 powyżej tj. oferowanie nieruchomości do sprzedaży, poszukiwanie dla klientów określonych nieruchomości, negocjowanie warunków zakupu, pozyskiwanie kandydatów na najemców, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty umówionego wynagrodzenia, jeżeli w wyniku działań podjętych przez pośrednika dojdzie do zawarcia umowy.

Umowa pośrednictwa jest umową obarczoną dużym ryzykiem, bowiem pośrednikowi przysługuje wobec zamawiającego roszczenie o zapłatę wynagrodzenia dopiero w chwili doprowadzenia do zawarcia transakcji będącej przedmiotem umowy pośrednictwa. Tym samym, pomimo dużego nakładu pracy i poniesionych wydatków, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, pośrednik nie będzie uprawniony do wynagrodzenia.

Umowa pośrednictwa powinna zawierać te same podstawowe elementy co inne umowy cywilnoprawne, takie jak:
(1) data i miejsce zawarcia umowy,
(2) oznaczenie stron umowy, ze wskazaniem pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej,
(3) oświadczenie pośrednika o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej,
(4) reprezentacja – w przypadku osób prawnych,
(5) zakres czynności (przedmiot umowy),
(6) oznaczenie nieruchomości (spółdzielczego prawa do lokalu),
(7) oznaczenie okresu na jaki umowa została zawarta (czas określony lub nieokreślony),
(8) oznaczenie charakteru umowy (otwarta lub wyłączna),
(9) określenie wynagrodzenia,
(10) oznaczenie kar umownych,
(11) zastrzeżenia dotyczące wypowiedzenia umowy.
  

Zgodnie z art.180 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednika określa umowa pośrednictwa. Są to z reguły czynności jednorazowe, ale dotyczące różnych stosunków związanych z obrotem, dlatego ustawodawca odstąpił od szczegółowej regulacji treści umowy pośrednictwa, pozostawiając tę kwestię swobodnej decyzji kontrahentów. Niewątpliwie, są to czynności polegające na promocji i reklamie nieruchomości, ogłaszaniu nieruchomości w prasie i Internecie, pomocy w zgromadzeniu dokumentów niezbędnych do zawarcia kontraktu (wizyta w sądzie wieczystoksięgowym czy spółdzielni mieszkaniowej), umówieniu notariusza czy informowaniu klienta o efektach pracy.

Jak widać, działania wchodzące w zakres czynności zmierzających do osiągnięcia któregoś z celów wymienionych w art. 180 ust. 1, może być różny. Chodzić tu może zarówno o dokonywanie czynności faktycznych, takich jak wskazywanie zamawiającemu ewentualnych przyszłych kontrahentów, umożliwanie oględzin nieruchomości, których umowy te mają dotyczyć, doradztwo odnoszące się do tego, jaką umowę w przyszłości należałoby zawrzeć, jak i o dokonywanie czynności prawnych. Do tych ostatnich mogą należeć takie cynności jak zawieranie w imieniu zamawiającego umowy przedwstępnej z jego kontrahentem, czy składanie stosownej oferty przyszłemu kontrahentowi.

Należy jednak pamiętać, że w zakres pojęcia "czynności zmierzające do zawarcia umów wymienionych w  art.180 ustawy o gospodarce nieruchomościami", nie wchodzi wykonywanie czynności polegających na doradztwie prawnym, doradztwie podatkowym czy wykonywanie czynności zmierzających do uporządkowania stanu  prawnego nieruchomości. Czynności te, należy bowiem uznać za czynności zmierzające do ustalenia podatkowo-prawnych aspektów transakcji, czy określenia zakresu prawa przysługującego właścicielowi, a nie za czynności zmierzające do zbycia nieruchomości. Zasada ta znajduje swe zastosowanie nawet wtedy, gdyby w przyszłości, w wyniku zasięgnięcia porady i uporządkowania stanu prawnego nieruchomości mogła nastąpić jej sprzedaż. Oczywiście nie ma przeszkód aby pośrednik posiadający odpowiednie kwalifikacje podejmował się także tego rodzaju usług, jednakże należy pamiętać, że zlecenie takich czynności jest odzwierciedleniem zasady swobody umów, a nie stanowi już wykonywania przez pośrednika działalności zawodowej. Konsekwencją powyższego jest to, że w/w czynności i skutki ich wykonania nie będą objęte obowiązkowym ubezpieczeniem OC pośrednika, a za ich wykonanie pośrednik nie będzie ponosił odpowiedzialności zawodowej, tylko ewentualnie odpowiedzialność odszkodowawczą.

Zgodnie z art.180 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości. Jeżeli umowa pośrednictwa ma obejmować także te elementy, musi je wymienić i określić ich zakres.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zastrzega dla umowy pośrednictwa wymóg jej sporządzenia w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że forma ta jest konstytutywna w odniesieniu do oświadczeń woli stron umowy. W razie jej niezachowania przyjmuje się bowiem, że oświadczenia woli nie zostały złożone i tym samym nie zawiązał się węzeł prawny pośrednictwa. Ustawowy wymóg sporządzenia umowy w formie pisemnej podnosi społeczno-gospodarczą rangę tych umów w obrocie nieruchomościami i służy ochronie interesów stron umowy, gdyż określa ona przedmiotowy zakres zlecenia oraz wynagrodzenie, co może zapobiec ewentualnym sporom, chociażby w kwestii wynagrodzenia i wydatków poniesionych przez pośrednika.

Praktyka obrotu nieruchomościami doprowadziła do wykształcenia się co najmniej dwóch rodzajów umów pośrednictwa:
1) umów typu otwartego,
2) tzw. umów na wyłączność.
        Umowy otwarte, są umowami bez oznaczenia terminu ich wykonania. Istotą ich treści jest to, że pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia w wypadku dojścia do transakcji na skutek podjętych przez pośrednika czynności, przy czym związanie się węzłem prawnym wynikającym z zawartej umowy nie wyklucza zawarcia przez zamawiającego podobnych umów z innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami.

Umowy na wyłączność to umowy, które przyznają pośrednikowi wyłączne prawo do oferowania danej nieruchomości jako przedmiotu transakcji. Wyłączność oznacza wyłączność wykonania oferty przez pośrednika i zapłaty mu wynagrodzenia bez względu na to, kto pozyskał nabywcę: zleceniodawca czy pośrednik. Aby umowa mogła być uznana za zawartą z prawem wyłączności, musi zawierać w tym przedmiocie postanowienie, że zleceniodawca powierza pośrednikowi wyłączne pośrednictwo do obrotu określoną nieruchomością i zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia, jeżeli w okesie trwania umowy, sam lub z pomocą pośrednika znajdzie nabywcę i dokona transakcji.

Praktyka dowodzi, że ten rodzaj umowy jest obustronnie korzystny albowiem wobec włączenia do pracy nad ofertą wszystkich pośredników działających na danym rynku, umowa na wyłączność zapewnia zleceniodawcy szybkie dokonanie transakcji, a pośrednikowi wynagrodzenie, jeśli transakcja dojdzie do skutku przy pomocy innego pośrednika lub wskutek starań samego zleceniodawcy.

Katarzyna Maik
aplikant radcowski



Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004r. Nr 261 poz.2603),