In-House

Umowa przedwstępna (przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości) nie jest jedynym rodzajem czynności prawnej, która może poprzedzać zawarcie kontraktu definitywnego (umowy przenoszącej własność nieruchomości). Praktyka dowodzi bowiem, że w procesie kontraktowania strony wiążą się różnego rodzaju stosunkami umownymi, które w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, nie są uregulowane szczegółowymi przepisami prawa. Ich dopuszczalność wynika z kardynalnej zasady jaką jest zasada swobody umów, a ich wspólną cechą jest to, że mają one na celu ułatwienie zawarcia kontrakt definitywnego.

Wobec różnorodności funkcjonujących w obrocie form przedkontraktowego związania stron, z uwagi na ich użyteczność w płaszczyźnie obrotu nieruchomościami, poniżej zostaną przedstawione uwagi na temat umowy o negocjacje oraz umowy ramowej. Oba wymienione powyżej rodzaje czynności prawnych są już na tyle dobrze wyodrębnione w praktyce, że można mówić o wykształceniu się empirycznych typów umów, które mając charakterystyczną treść wywołują swoiste skutki prawne.

W piśmiennictwie polskim przez pojęcie umowy o negocjacje rozumie się „umowę, której przedmiotem jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron w czasie trwania rokowań”*, a  której celem jest ułatwienie zawarcia umowy definitywnej. Do charakterystycznych elementów umowy o negocjacje zalicza się m.in. uzgodnienie przedmiotu negocjacji, ustalenie miejsca i terminu spotkań, zapisy w przedmiocie zasad rozkładania kosztów negocjacji, zobowiązanie do nierenegocjowania uzgodnionych już postanowień czy wreszcie zobowiązanie do nieprowadzenia równoległych negocjacji z osobą trzecią. Typowym skutkiem zawarcia umowy o negocjacje jest powstanie zobowiązania do prowadzenia rokowań w sposób maksymalnie zwiększający prawdopodobieństwo zawarcia umowy definitywnej.

W świetle poczynionych powyżej uwag, różnica pomiędzy umową o negocjacje a umową przedwstępną staje się wyrażna. Skutek w postaci zawarcia umowy definitywnej przewidziany jest tak w jednym jak i w drugim przypadku. Różnica polega jednak na tym, że w przypadku umowy przedwstępnej zawarcie umowy przyrzeczonej jest obowiązkiem strony-dłużnika,  a w przypadku umowy o negocjacje strona-dłużnik zobowiązana jest tylko do podjęcia z odpowiednią starannością aktywności nakierowanej na zawarcie umowy przyrzeczonej. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy o negocjację (zobowiązanie do podjęcia rzeczywistej aktywności w celu zawarcia umowy), strona która zobowiązania nie wykonała lub wykonała je nienależycie,  powinna naprawić całą szkodę spowodowaną nieprawidłowym spełnieniem świadczenia. Oznacza to, że celem odszkodowania jest doprowadzenie drugiej strony umowy do takiej sytuacji majątkowej, w jakiej znajdowałaby się gdyby świadczenie zostało spełnione należycie, a to z kolei prowadzi do wniosku, że sąd musi ustalić czy w razie prawidłowego prowadzenia negocjacji doszłoby do zawarcia kontraktu definitywnego. Trzeba podkreślić, że ustalenie tej okoliczności w większości przypadków będzie znacznie utrudnione, a to tym bardziej, że konieczne będzie ustalenie prawdopodobieństwa w stopniu graniczącym z pewnością. Rozstrzygnięcie o wysokości odszkodowania z tytułu niewykonania umowy o negocjacje zależeć będzie więc od ustalenia czy gdyby prowadzono negocjacje z odpowiednią starannością doszłoby do zawarcia umowy definitywnej i jaką miałaby ona treść.

Kolejną formą przedkontraktowego związania stron jest tzw. umowa ramowa.
Umowa ramowa, podobnie jak umowa przedwstępna, jest instytucją służącą organizacji procesu zawierania umów w przyszłości. Stanowi ona swoisty kontrakt określający warunki zawierania szeregu umów realizacyjnych (tryb, forma i niektóre elementy ich treści) oraz zobowiązujący do podejmowania starań w celu zawierania tych umów. Umowa ta, podobnie jak umowa o negocjacje, rodzi obowiązek strony do starannego działania w celu zawarcia umów definitywnych, a sankcją za niewykonanie lub nienależyte wykonanie jej postanowień jest odszkodowanie w ramach tzw. pozytywnego interesu umownego, czyli odszkodowanie mające na celu postawienie poszkodowanego w sytuacji, w której znajdowałby się gdyby świadczenie zostało prawidłowo spełnione. Zawarte powyżej uwagi dotyczące konieczności zbadania czy w razie prawidłowego wykonywania zobowiązania doszłoby do zawarcia umów realizacyjnych, znajdą tutaj odpowiednie zastosowanie.

Wśród wymienionych powyżej form przedkontraktowego związania stron, świadomie nie został wymieniony tzw. list intencyjny (letter of intent, commitment letter, heads of agreement).
Pod pojęciem listu intencyjnego należy bowiem rozumieć jedynie różnego rodzaju dokumenty, jakimi posługują się strony w procesie negocjowania zawarcia umowy definitywnej. Dokumenty te nie mają jednak ani charakterystycznej treści ani nie wywołują swoistych skutków prawnych. Z uwagi na to, że listu intencyjnego nie można uznać za wyraz złożenia przez strony oświadczenia woli, jego podpisanie nie jest zdarzeniem prawnym a co najwyżej zaproszeniem do rokowań lub składania ofert. Tym samym, rozważając skorzystanie z listu intencyjnego na potrzeby obrotu nieruchomościami, należy mieć świadomość powszechnie panującego przekonania o niewiążącym charakterze listów intencyjnych.

Katarzyna Maik
aplikant radcowski
  

Literatura:  
- J. Tropaczyńska, Umowa o negocjacje zawarta w formie listu intencyjnego a odpowiedzialność z tytułu cupale in contrahendo, PPH 1996, Nr 2, s. 23-24.