Porady prawne
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami – zasady wykonywania zawodu.
W warunkach gospodarki rynkowej pośrednictwo staje się stosunkiem prawnym często występującym w obrocie prawnym, choć w chwili obecnej w przepisach kodeksu cywilnego nie zostało ono zamieszczone jako stosunek nazwany.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami kształtuje pośrednictwo jako działalność zawodową odnoszącą się do obrotu nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów:
(1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
(2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
(3) najmu lub dzierżawy nieruchomości,
(4) innych niż określone w pkt.1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Ingerencja ustawodawcy w powyższym zakresie ma swe uzasadnienie w tym, że obrót prawami majątkowymi w tym sektorze gospodarki dotyczy praw o dużej wartości, a co za tym idzie gwarancją jego bezpieczeństwa powinni być zawodowi pośrednicy, posiadający odpowiednie przygotowanie teoretyczne i praktyczne, świadczący swoje usług na odpowiednim, zawodowym poziomie, z zapewnieniem ochrony interesów osób uczestniczących w obrocie. Poza tym, nadanie pośrednikom statusu zawodowego – „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową” – skutkuje poddaniem tej grupy zawodowej ustawowo określonym procedurom kwalifikacyjnym przed Państwową Komisją Kwalifikcyjnym, poprzedzonym nabyciem wiedzy zawodowej w drodze szkolenia i odbycia praktyki zawodowej.
Oprócz zdobycia fachowej wiedzy, na pośrednikach ciąży ustawowy obowiązek egzekwowania norm wynikających ze standardów zawodowych i etycznych opracowanych przez Polską Federację Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz obowiązek ciągłego doskonalenia zawodowego z poddaniem ich odpowiedzialności zawodowej.
Zgodnie z art.179 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednikiem może być tylko osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów określonych w dziale 4 powołanej ustawy. Oznacza to, że pośrednikiem jest tylko osoba fizyczna, która z wynikiem pozytywnym przeszła postępowanie kwalifikacyjne przed wspomnianą Komisją i której Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nadał licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Świadectwo stwierdzające nadanie uprawnień i licencji zawodowych pośrednika podlega wpisowi do centralnego rejestru, prowadzonego przez Ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i zawodowej. Wpis do rejestru ma charakter prawotwórczy (uprawniający do wykonywania czynności zawodowych) albowiem dopiero z dniem wpisu do rejestru osoby mające stwierdzone świadectwem kwalifikacje, uzyskują prawo wykonywania usług zawodowych.
Świadczeniem usług w zakresie pośrednictwa na rynku nieruchomości mogą zajmować się, oprócz osób fizycznych, także przedsiębiorcy, pod warunkiem jednak, że pośrednictwo będzie wykonywane przez osoby mające licencję zawodową. W praktyce oznacza to, że podmiot gospodarczy świadczący usługi pośrednictwa nie musi być osobą fizyczną, może nim być inny przedsiębiorca (np. spółka prawa handlowego), pod warunkiem jednak, że czynności pośrednictwa są wykonywane przez pośrednika lub pod jego nadzorem.
Pośrednik może wykonywać czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze pod jego nadzorem, a za wykonane przez te osoby czynności ponosi on odpowiedzialność zawodową. Zasadę tę należy interpretować w ten sposób, że gdyby czynności pomocników pośrednika naruszały zasady działania obowiązujące tego ostatniego, to pomimo iż z art.430 kodeksu cywilnego wynikałaby odpowiedzialność odszkodowawcza pośrednika za szkodę wyrządzoną innej osobie z winy takiego pomocnika, to w stosunku do pośrednika pod którego nadzorem pomocnicy wykonują swe czynności mogą być orzekane kary dyscyplinarne, albowiem ponosi on odpowiedzialność za ich działania jak za własne.
Art. 181 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na pośredników obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem zawodu. Zakres obowiązkowego ubezpieczenia obejmuje ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez pośrednika w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez osoby działające pod nadzorem pośrednika. Zasadę tę stosuje się także do przedsiębiorców zatrudniających pośredników. Zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Finansów z dniu 21 grudnia 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia, oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych kwoty 25000 euro.
Katarzyna Maik
aplikant radcowski
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz.93 ze zm.),
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004r. Nr 261 poz.2603),
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 grudnia 2004r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz. U. Nr 207, poz. 2113).
